Cedolare secca 2026: cos'è, come funziona, aliquote 21% e 10%, quando conviene rispetto all'IRPEF, come si sceglie, come si paga con F24, novità sugli affitti brevi.
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Fonti: Agenzia delle Entrate · D.Lgs. 23/2011 · L. 199/2025 (Bilancio 2026)
La cedolare secca è un modo alternativo di pagare le tasse sull'affitto. Invece di sommare il canone al tuo reddito e pagare l'IRPEF a scaglioni (dal 23% al 43%), paghi un'imposta fissa — il 21% o il 10% — direttamente sul canone. Fine.
In cambio, tre cose smettono di esistere: l'imposta di registro (normalmente il 2% del canone annuo), l'imposta di bollo e gli aggiornamenti ISTAT del canone. Il tuo inquilino paga lo stesso importo per tutta la durata del contratto.
Può sceglierla solo chi affitta come persona fisica (non società, non partita IVA) un immobile a uso abitativo. L'inquilino può anche essere una società, purché usi l'immobile come abitazione (Cassazione 12395/2024).
📖 Parole che incontrerai in questa guida
Cedolare secca — imposta sostitutiva fissa (21% o 10%) sul canone di affitto. Sostituisce IRPEF, registro e bollo.
Canone concordato — affitto calcolato secondo accordi territoriali tra associazioni di inquilini e proprietari. Dà accesso all'aliquota ridotta del 10%.
Modello RLI — il modulo dell'Agenzia delle Entrate per registrare, prorogare o risolvere contratti di locazione. Si usa anche per scegliere la cedolare.
Locazione breve — affitto di durata non superiore a 30 giorni, stipulato tra privati. Non richiede registrazione obbligatoria.
Imposta di registro — tassa del 2% sul canone annuo (minimo 67€) dovuta alla registrazione del contratto. Con la cedolare non si paga.
F24 — modello per il pagamento di tasse e imposte. La cedolare si versa con specifici codici tributo.
Requisiti
Chi può scegliere la cedolare (e chi no)
La cedolare secca non è per tutti. Ecco i requisiti e i casi particolari che generano più dubbi:
✅ Persona fisica che affitta — sei proprietario (o usufruttuario) di un appartamento e lo affitti a uso abitativo. Non importa se hai uno o più immobili, purché tu non agisca come impresa.
✅ Inquilino società — dal 2024 (Cassazione 12395/2024) puoi usare la cedolare anche se l'inquilino è un'azienda, purché l'immobile sia usato come abitazione (es. per un dipendente).
✅ Più comproprietari — ogni comproprietario sceglie in modo indipendente. Se tu e tuo fratello possedete un appartamento 50/50, tu puoi optare per la cedolare e lui restare in IRPEF. Ognuno paga la propria quota.
✅ Immobile ereditato — se hai ereditato un appartamento e lo affitti, puoi usare la cedolare normalmente. L'erede è il nuovo locatore e sceglie il regime che preferisce.
✅ Pertinenze affittate insieme — se affitti l'appartamento con garage o cantina, la cedolare si applica anche alle pertinenze. Non serve un contratto separato.
❌ Società o imprese — se possiedi l'immobile tramite una SRL, SAS o altra società, la cedolare non è disponibile. Vale solo per le persone fisiche.
❌ Immobili commerciali — negozi (C/1), uffici (A/10), capannoni: la cedolare non si applica. Eccezione storica: nel 2019 fu prevista per i negozi C/1, ma solo per quell'anno.
❌ Sublocazione — se sei inquilino e subaffitti una stanza, non sei proprietario: non puoi usare la cedolare. Però per gli affitti brevi il sublocatore può optare per la cedolare in dichiarazione dei redditi.
💡 Coniugi separati: caso particolare
Se il giudice assegna la casa coniugale a uno dei coniugi, l'altro (proprietario) non può affittarla e quindi non può usare la cedolare. Se però il proprietario ha un altro immobile che affitta, su quello può tranquillamente scegliere la cedolare secca.
Le percentuali
Aliquote cedolare secca: 21%, 10% e 26%
21% — Canone libero (4+4, transitorio, ecc.) — l'aliquota standard. Si applica sull'intero canone annuo, senza la deduzione forfettaria del 5% prevista in regime IRPEF.
10% — Canone concordato (3+2) — l'aliquota agevolata per i contratti a canone concordato, contratti per studenti universitari fuori sede e contratti transitori nei Comuni ad alta tensione abitativa. Si applica anche in Comuni con stato di emergenza.
26% — Affitti brevi (dal 2° immobile) — introdotta nel 2024 per le locazioni brevi (max 30 giorni). Si applica dal secondo immobile in poi. Sul primo immobile (a scelta del contribuente in dichiarazione) resta il 21%.
⚠️ La cedolare si calcola sul 100% del canone
In regime IRPEF normale, paghi le tasse sul 95% del canone (c'è una deduzione forfettaria del 5%). Con la cedolare, invece, l'imposta si calcola sul 100% del canone. Sembra un dettaglio, ma conta nel confronto: il 21% del 100% va confrontato con la tua aliquota IRPEF sul 95%.
Il confronto decisivo
Quando conviene la cedolare secca (e quando no)
La regola pratica: la cedolare conviene quasi sempre a chi ha un reddito complessivo sopra i 28.000€. Ecco le aliquote IRPEF 2026 a confronto:
IRPEF 2026 vs CEDOLARE SECCA
Fino a 28.000€IRPEF 23% (sul 95% del canone)
28.001 – 50.000€IRPEF 33% (sul 95% del canone)
Oltre 50.000€IRPEF 43% (sul 95% del canone)
Cedolare secca21% o 10% (sul 100% del canone)
In pratica: il 23% IRPEF applicato al 95% del canone equivale a un'aliquota effettiva del 21,85%. Molto vicino al 21% della cedolare. Ma con la cedolare risparmi anche l'imposta di registro (2% annuo) e il bollo, che compensano ampiamente quel piccolo scarto.
💡 Regola veloce
Canone concordato al 10%? Conviene praticamente sempre, a qualsiasi reddito. Canone libero al 21%? Conviene se il tuo reddito complessivo (stipendio + affitto + altro) supera i ~15.000€. Sotto quella soglia, fai i conti con un commercialista perché potresti perdere detrazioni utili (come il bonus 100€/mese).
⚠️ Attenzione alle detrazioni
Il reddito con cedolare non entra nel reddito complessivo ai fini IRPEF. Questo può far perdere detrazioni per familiari a carico, bonus ristrutturazioni o altre agevolazioni che dipendono dal reddito. Se hai molte detrazioni da sfruttare e reddito basso, la cedolare potrebbe non convenire.
Passo per passo
Come si sceglie e come si paga
Per scegliere la cedolare secca hai due momenti:
1. Alla registrazione del contratto — compili il Modello RLI e selezioni l'opzione "cedolare secca". Non paghi imposta di registro né bollo. Devi aver inviato la raccomandata all'inquilino prima della registrazione.
2. Nelle annualità successive — puoi optare per la cedolare anche su un contratto già registrato in regime IRPEF. Hai 30 giorni dalla scadenza dell'annualità. Presenti il Modello RLI.
3. Solo per affitti brevi (≤30 gg) — non serve registrare il contratto. L'opzione si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF).
Per pagare la cedolare usi il Modello F24, con le stesse scadenze dell'IRPEF:
SCADENZE CEDOLARE SECCA 2026
Acconto 1ª rata (40%)30 giugno 2026
Acconto 2ª rata (60%)30 novembre 2026
Saldo30 giugno dell'anno dopo
Se importo < 257,52€Rata unica entro 30 novembre
Acconto totale100% della cedolare dell'anno prima
📝 Codici tributo F24
1840 — acconto 1ª rata • 1841 — acconto 2ª rata • 1842 — saldo. Il periodo di riferimento da indicare è l'anno d'imposta (es. 2026). Sezione "Erario" del modello F24.
Novità 2026
Affitti brevi: cosa cambia nel 2026
Le locazioni brevi (fino a 30 giorni, tipo Airbnb o Booking) seguono regole specifiche. La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto un cambiamento importante:
AFFITTI BREVI: PRIMA E DOPO
Fino al 2025Max 4 appartamenti con cedolare
Dal 2026Max 2 appartamenti con cedolare
Le aliquote per gli affitti brevi:
21% sul 1° immobile — il contribuente sceglie quale immobile in dichiarazione dei redditi.
26% dal 2° immobile — qualsiasi altro immobile locato in forma breve.
Dal 3° immobile: partita IVA — dal 2026 scatta la presunzione di attività imprenditoriale. Devi aprire P.IVA, gestire IVA e contributi.
⚠️ Piattaforme come Airbnb sono sostituti d'imposta
Dal 2024, le piattaforme di prenotazione trattengono direttamente la ritenuta del 21% sul canone e la versano all'Erario. In dichiarazione dei redditi, scomputi questa ritenuta dalla cedolare dovuta. Se hai diritto al 21%, il saldo sarà zero. Se la tua aliquota è 26% (2° immobile), paghi il 5% residuo.
Attenzione
5 errori da evitare con la cedolare secca
1. Dimenticare la raccomandata all'inquilino — prima di registrare il contratto con la cedolare, devi inviare una raccomandata all'inquilino in cui comunichi la scelta e la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT. Senza questa comunicazione, l'opzione può essere contestata.
2. Non considerare le detrazioni che perdi — il reddito con cedolare non entra nel reddito complessivo IRPEF. Questo può farti perdere il trattamento integrativo (ex bonus Renzi), le detrazioni per familiari a carico o le detrazioni per ristrutturazioni se non hai abbastanza "capienza fiscale".
3. Confondere le aliquote degli affitti brevi — il 21% vale solo sul primo immobile (a tua scelta in dichiarazione). Dal secondo è 26%. E dal 2026, dal terzo immobile in poi serve la partita IVA. Errore frequente: pensare che il 21% valga su tutti gli appartamenti.
4. Dimenticare l'acconto — la cedolare si paga con acconto (come l'IRPEF). Se è il primo anno, l'acconto non è dovuto. Ma dal secondo anno in poi: 100% dell'importo dell'anno prima, in una o due rate. Se non paghi, scattano sanzioni e interessi.
5. Non revocare in tempo — se vuoi tornare all'IRPEF, hai 30 giorni dalla scadenza dell'annualità per revocare con il Modello RLI. Se dimentichi, resti in cedolare per un altro anno.
Strumento
Calcola se ti conviene la cedolare secca
Inserisci il tuo canone mensile e il tuo reddito: il calcolatore ti mostra subito se risparmi con la cedolare secca rispetto all'IRPEF.
Stima indicativa. Non considera detrazioni personali, trattamento integrativo e addizionali regionali/comunali specifiche. Per un calcolo preciso consulta un commercialista.
Esempio concreto
Esempio 1: Marta affitta — conviene
Marta, 38 anni, impiegata con RAL di 32.000€. Possiede un appartamento a Roma che affitta a canone libero (4+4) a 800€/mese — canone annuo 9.600€. Conviene la cedolare secca?
CONFRONTO: IRPEF vs CEDOLARE SECCA
Canone annuo9.600€
CON IRPEF
Base imponibile (95%)9.120€
Aliquota marginale (reddito 32K+9.6K)33%
IRPEF sul canone9.120 × 33% = 3.010€
+ Imposta registro (2% di 9.600, metà a carico)+96€
+ Addizionali regionali/comunali (~2%)+~192€
Totale stimato IRPEF~3.298€
CON CEDOLARE SECCA
Base imponibile (100%)9.600€
Aliquota cedolare21%
Cedolare dovuta9.600 × 21% = 2.016€
Imposta registro0€
Addizionali0€
Risparmio annuo con cedolare~1.282€
Per Marta la cedolare secca conviene nettamente: risparmia circa 1.280€ all'anno. Il suo reddito complessivo (32.000€) fa sì che il canone sarebbe tassato al 33% in IRPEF, mentre con la cedolare paga solo il 21%.
💡 E se Marta scegliesse il canone concordato?
Con canone concordato (es. 650€/mese = 7.800€/anno) pagherebbe: 7.800 × 10% = 780€. Un risparmio ancora maggiore — anche se il canone è più basso, il vantaggio fiscale può compensare.
Quando non conviene
Esempio 2: Paolo, reddito basso — meglio l'IRPEF
Paolo, 26 anni, ha appena iniziato a lavorare. RAL 18.000€, ha ereditato un monolocale che affitta a 400€/mese (4.800€/anno). Ha anche spese di ristrutturazione detraibili per 3.000€.
Per Paolo la cedolare non conviene. Il suo reddito basso lo tiene nell'aliquota IRPEF al 23% (molto vicina al 21%), e con la cedolare perderebbe la possibilità di sfruttare le detrazioni per ristrutturazione. In più, il reddito da affitto non entrerebbe nel complessivo, rischiando di fargli perdere il trattamento integrativo da 100€/mese.
⚠️ Morale dei due esempi
Non esiste una risposta universale. La cedolare conviene nella maggioranza dei casi (soprattutto con redditi medi e alti), ma con redditi bassi + detrazioni da sfruttare, l'IRPEF ordinaria può costare meno. In caso di dubbio, un commercialista può fare il confronto in 5 minuti con i tuoi numeri reali.
Risposte rapide
Domande frequenti
È una tassa piatta sugli affitti. Invece di sommare il canone al tuo reddito e pagare l’IRPEF con le aliquote progressive (23-43%), paghi un’imposta fissa del 21% o del 10% sul canone. In più non paghi imposta di registro e bollo sul contratto.
Solo le persone fisiche che affittano un immobile a uso abitativo, fuori dall’attività d’impresa. Funziona anche se l’inquilino è una società, purché l’immobile resti ad uso abitativo (Cassazione 12395/2024).
No, dipende dal tuo reddito. Conviene quasi sempre a chi ha un reddito complessivo superiore a 28.000€, perché l’aliquota IRPEF su quella fascia è 33%. Con redditi bassi (sotto i 15.000€), l’IRPEF al 23% con la deduzione forfettaria del 5% potrebbe costare meno del 21%.
Sì. Puoi optare nelle annualità successive alla registrazione, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità. Devi comunicarlo all’inquilino con raccomandata e presentare il modello RLI.
Puoi revocarla a ogni annualità successiva, sempre entro 30 giorni dalla scadenza. La revoca vale dalla nuova annualità e da quel momento torni a pagare IRPEF, imposta di registro e bollo.
Sì. Il reddito tassato con cedolare secca viene comunque conteggiato nel calcolo dell’ISEE e per determinare se un familiare è a carico. Non sfugge al conteggio, anche se non entra nel reddito complessivo IRPEF.
Dal 2026, massimo 2 appartamenti (prima erano 4). Dal terzo, l’attività è considerata imprenditoriale e serve la partita IVA.
Sì, con raccomandata (anche A/R). Con la cedolare rinunci ad aggiornare il canone (incluso adeguamento ISTAT), e l’inquilino deve saperlo. L’unica eccezione: contratti sotto 30 giorni o contratti che già prevedono la rinuncia agli aggiornamenti.