Tassa piatta sugli affitti al 21% o 10%. Come funziona, quando conviene rispetto all'IRPEF, come si sceglie e le novità sugli affitti brevi 2026.
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva piatta sugli affitti. Invece di sommare il canone di affitto al tuo reddito e pagare l'IRPEF progressiva (23-43%), paghi un'imposta fissa del 21% (o 10% in certi casi) direttamente sul canone. In più, non paghi l'imposta di registro (2% del canone annuo) e il bollo sul contratto.
Può sceglierla solo chi affitta come persona fisica, fuori dall'attività d'impresa, un immobile a uso abitativo. L'inquilino può anche essere una società, purché usi l'immobile come abitazione (Cassazione 12395/2024).
Cedolare secca — imposta sostitutiva fissa (21% o 10%) sul canone di affitto. Sostituisce IRPEF, registro e bollo.
Canone concordato — affitto calcolato secondo accordi territoriali tra associazioni di inquilini e proprietari. Dà accesso all'aliquota ridotta del 10%.
Modello RLI — il modulo dell'Agenzia delle Entrate per registrare, prorogare o risolvere contratti di locazione. Si usa anche per scegliere la cedolare.
Locazione breve — affitto non superiore a 30 giorni tra privati. Aliquota cedolare: 21% (primo immobile) o 26% (dal secondo).
Imposta di registro — tassa del 2% del canone annuo (minimo 67€) dovuta alla registrazione. Con la cedolare non si paga.
Possono scegliere la cedolare: le persone fisiche proprietarie di immobili ad uso abitativo che affittano fuori dall'attività d'impresa. Funziona anche in comproprietà (ognuno sceglie per la propria quota) e anche se l'inquilino è una società.
Non possono sceglierla: le società, chi affitta immobili a uso commerciale (uffici, negozi, capannoni), chi affitta nell'esercizio di un'impresa o arte professionale.
Si applica a tutti i contratti liberi (4+4), ai contratti transitori (1-18 mesi) e alle locazioni brevi per il primo immobile. Si paga sul canone lordo senza deduzioni.
Si applica ai contratti a canone concordato, calcolati secondo gli accordi territoriali. Anche i contratti per studenti universitari e i transitori nelle zone con accordi locali possono beneficiarne.
Dal 2024, il secondo immobile in locazione breve paga il 26%. Il primo mantiene il 21%. Dal 2026 il limite massimo è sceso da 4 a 2 immobili: dal terzo serve la partita IVA.
La cedolare al 21% conviene rispetto all'IRPEF quando il tuo reddito complessivo supera i 28.000€, perché in quella fascia l'IRPEF è al 33% (e sale al 43% oltre 50.000€).
Con il regime ordinario IRPEF, il canone viene ridotto del 5% (deduzione forfettaria), quindi si tassa il 95% all'aliquota marginale. Con un reddito tra 15.000 e 28.000€ (IRPEF 23%), il regime ordinario costa circa il 21,85% effettivo. La cedolare al 21% è quasi identica, ma fa risparmiare registro e bollo.
L'unica eccezione è chi ha redditi molto bassi (sotto 15.000€) e non paga IRPEF per effetto delle detrazioni: in quel caso il reddito da affitto potrebbe non essere tassato affatto.
Quando registri il contratto all'Agenzia delle Entrate (modello RLI online o allo sportello), seleziona l'opzione cedolare secca. Se non la scegli subito, puoi optare nelle annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza.
Invia una raccomandata in cui comunichi la scelta e la rinuncia all'adeguamento ISTAT. È un requisito formale obbligatorio.
Si paga in acconto (giugno/novembre) e a saldo (giugno successivo), come l'IRPEF. Se l'imposta annua è sotto 257,52€, si paga tutta a giugno.
La cedolare va dichiarata nel Quadro B del 730. Il canone percepito e l'imposta pagata si inseriscono nelle apposite caselle.
Dal 2026, chi affitta tramite piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo) può usare la cedolare secca solo fino a 2 immobili. Dal terzo l'attività è considerata imprenditoriale: serve la partita IVA e l'iscrizione alla Camera di Commercio.
Per i primi due immobili: 21% per il primo, 26% per il secondo. Le piattaforme trattengono il 21% direttamente e lo versano all'Agenzia delle Entrate.
Marco ha 45 anni, lavora come dipendente con RAL 38.000€. Ha ereditato un bilocale a Milano che affitta con contratto 4+4 a 900€/mese (10.800€/anno). Deve scegliere: cedolare secca o IRPEF ordinaria?
Marco risparmia 1.334€ all'anno con la cedolare secca. In 10 anni sono oltre 13.000€. E se usasse il canone concordato al 10%, il risparmio sarebbe ancora maggiore.