Cos'è l'IMU e chi la paga
L'IMU (Imposta Municipale Propria) è la tassa che paghi al Comune per possedere un immobile: case, terreni, negozi, uffici, capannoni. È dovuta da chi è proprietario o titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione).
La buona notizia: se abiti nella tua unica casa, non paghi nulla. L'abitazione principale (non di lusso) è completamente esente.
Paga l'IMU chi possiede: seconde case, case sfitte, immobili commerciali, terreni edificabili, abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8, A/9). L'importo dipende dalla rendita catastale e dall'aliquota del tuo Comune.
Un chiarimento importante: l'IMU non ha nulla a che fare con il 730. Il 730 serve a dichiarare i redditi e ottenere rimborsi, l'IMU è una tassa patrimoniale che paghi per il semplice fatto di possedere un immobile. Si paga con F24 in due rate (giugno e dicembre), indipendentemente dalla dichiarazione dei redditi. Però, se affitti l'immobile, dovrai sia pagare l'IMU sia dichiarare il reddito da affitto nel 730 (o scegliere la cedolare secca).
Rendita catastale — il valore fiscale del tuo immobile, assegnato dall'Agenzia del Territorio. Lo trovi nella visura catastale.
Categoria catastale — la classificazione dell'immobile (A/2 = appartamento civile, A/3 = economico, C/6 = garage, ecc.).
Aliquota — la percentuale che il Comune applica sulla base imponibile. Si esprime in "per mille" (‰).
F24 — il modello di pagamento per tasse e imposte. Si compila con i codici tributo specifici dell'IMU.
Abitazione principale — l'immobile dove hai residenza anagrafica E dimora abituale. Servono entrambi i requisiti.
Pertinenza — garage (C/6), cantina (C/2), tettoia (C/7). Una per tipo è esente insieme alla prima casa.
Chi NON paga l'IMU (esenzioni)
Nell'uso comune si dice "prima casa", ma ai fini IMU conta dove vivi davvero. Se possiedi una sola casa ma non ci abiti (sei in affitto altrove, vivi dal partner), quella casa paga l'IMU come seconda casa. L'esenzione richiede residenza anagrafica + dimora effettiva.
Come si calcola l'IMU
160 per abitazioni (A, escluso A/10) e pertinenze (C/2, C/6, C/7) — 80 per uffici (A/10) — 55 per negozi (C/1) — 140 per laboratori e collegi (B, C/3-C/5) — 65 per immobili produttivi (D, escluso D/5) — 135 per terreni agricoli (110 per coltivatori diretti).
Sul Portale del Federalismo Fiscale del MEF, dove ogni Comune pubblica le proprie delibere. In alternativa, sul sito del tuo Comune alla sezione "Tributi" o "IMU". Se il Comune non ha deliberato nuove aliquote, si applicano quelle dell'anno precedente.
Scadenze e come pagare
Si paga con il Modello F24 (sezione "IMU e altri tributi locali"). I codici tributo più comuni:
Agevolazioni e riduzioni IMU
Casi particolari: chi paga quanto
L'IMU genera confusione soprattutto in queste situazioni. Ecco come funziona caso per caso:
Alcuni proprietari spostano la residenza in un immobile solo per non pagare l'IMU, senza viverci davvero. I Comuni effettuano controlli incrociati (utenze, consumi, vigili). Se scoprono che la dimora abituale è altrove, dovrai pagare l'IMU arretrata come seconda casa, più sanzioni del 30% e interessi.
Calcola la tua IMU
Inserisci la rendita catastale e l'aliquota del tuo Comune per avere una stima dell'IMU annua.
Calcola la tua IMU
seconda casa
Stima indicativa per abitazioni (moltiplicatore 160). L'aliquota effettiva dipende dal Comune. Verifica su finanze.gov.it.
Esempio: Sergio, seconda casa al mare
Sergio, 45 anni, vive a Milano nella sua abitazione principale (IMU esente). Possiede anche un appartamento al mare in Liguria, categoria A/3, rendita catastale 600€. Il Comune ha deliberato un'aliquota del 10,6‰.
L'IMU si ridurrebbe del 25%: 1.068,48 × 75% = 801,36€ (400,68€ per rata). Affittare a canone concordato conviene anche fiscalmente. Bonus: con il canone concordato puoi usare anche la cedolare secca al 10%, risparmiando sia sull'IMU che sull'IRPEF.
Nella sezione "IMU e altri tributi locali" indica: il codice catastale del Comune (lo trovi sul sito dell'Agenzia delle Entrate), spunta "Acconto" o "Saldo", inserisci il numero di immobili per cui paghi, l'anno di riferimento (2026) e l'importo. Puoi pagare online con home banking, sul sito dell'Agenzia delle Entrate o in banca/posta.
Puoi metterti in regola pagando l'IMU in ritardo con una sanzione ridotta. Quanto prima lo fai, meno paghi: entro 14 giorni la sanzione è dello 0,1% al giorno (massimo 1,4%), entro 30 giorni sale all'1,25%, entro 90 giorni all'1,67%, entro 1 anno al 3,75%. Oltre l'anno, il ravvedimento costa il 4,29%. Se non ti ravvedi, il Comune può emettere un accertamento con sanzione piena del 30% più interessi. Usa il Modello F24 con il codice tributo normale, aggiungendo il codice degli interessi (es. 3923 per i fabbricati).