Cos'è un mutuo, in parole semplici
Un mutuo è un prestito a lungo termine che la banca ti dà per comprare casa. Tu restituisci i soldi un po' alla volta, ogni mese, per 15, 20, 25 o 30 anni. Ogni rata che paghi è composta da due parti: una quota di capitale (il debito vero e proprio) e una quota di interessi (il costo del prestito).
Per proteggersi, la banca mette un'ipoteca sulla casa: se non paghi, può prenderla e venderla. Per questo si chiama "mutuo ipotecario".
Il mutuo "prima casa" è quello per l'abitazione dove vivrai. Ha vantaggi fiscali importanti: imposta di registro ridotta al 2%, detrazione degli interessi al 19%, e accesso alla garanzia statale Consap.
LTV (Loan to Value) — il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore della casa. Se la casa vale 200.000€ e chiedi 160.000€, il tuo LTV è 80%. Più è alto, più rischio per la banca, più alto il tasso.
TAN — Tasso Annuo Nominale. È il tasso di interesse "puro" del mutuo, senza contare i costi accessori.
TAEG — Tasso Annuo Effettivo Globale. Include il TAN più tutti i costi: perizia, istruttoria, assicurazioni obbligatorie. È il numero vero da confrontare tra le offerte.
Spread — il margine che la banca aggiunge al tasso di riferimento (Euribor per il variabile, IRS per il fisso). È il guadagno della banca.
Consap — Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici. Gestisce il Fondo di Garanzia Prima Casa dello Stato.
Surroga — trasferimento del mutuo a un'altra banca per ottenere condizioni migliori. Gratuita per legge.
Perizia — la valutazione dell'immobile fatta da un tecnico inviato dalla banca. Serve per confermare che la casa vale quanto dichiarato. Costa 200-400€.
Requisiti per ottenere un mutuo
Le banche valutano tre cose: chi sei, quanto guadagni e quanto vale la casa.
Reddito dimostrabile — serve un lavoro stabile. L'ideale è un contratto a tempo indeterminato, ma anche i determinati funzionano (soprattutto con Consap). Ti chiederanno le ultime 2-3 buste paga e le dichiarazioni dei redditi.
Rata sostenibile — la regola d'oro: la rata del mutuo non deve superare il 30-35% del tuo reddito netto. Se guadagni 1.800€ al mese, la rata massima è circa 540-630€.
Nessuna segnalazione — se sei stato segnalato come cattivo pagatore in CRIF o altre centrali rischi, la banca probabilmente dirà no. Controlla la tua posizione prima di fare domanda.
Non possedere altre case — per le agevolazioni prima casa, non devi essere proprietario di altri immobili abitativi (quelli ereditati e ceduti ai familiari non contano).
La casa deve essere adibita ad abitazione principale (ci devi vivere). Non deve essere di lusso: sono escluse le categorie catastali A1 (signorili), A8 (ville) e A9 (castelli). L'importo massimo con garanzia Consap è 250.000€.
Garanzia Consap: il mutuo con lo Stato garante
Il Fondo di Garanzia Prima Casa è lo strumento che cambia tutto per chi non ha un grande anticipo. Lo Stato si mette in mezzo tra te e la banca e dice: "Se lui non paga, copro io una parte". Risultato: la banca rischia meno, ti dà il mutuo più facilmente e a tassi migliori.
La garanzia Consap non è un contributo a fondo perduto. Se non paghi il mutuo, Consap copre la banca per la quota garantita, ma poi si rivale su di te. Sei comunque responsabile al 100% del debito. La garanzia serve a farti ottenere il mutuo, non a eliminare il rischio.
La Legge di Bilancio 2025 ha rifinanziato il Fondo con 670 milioni di euro per il triennio 2025-2027. Le agevolazioni fiscali extra per under 36 (esenzione registro, ipotecaria, catastale) non sono più in vigore dal 2025, ma restano le agevolazioni "prima casa" ordinarie: imposta di registro al 2% anziché 9%.
Tasso fisso o variabile?
Questa è la decisione che influenza di più quanto pagherai. Ecco come funzionano.
Alcune banche offrono il variabile con cap: un variabile con un tetto massimo. La rata può scendere ma non può mai superare un certo limite. Costa un po' più del variabile puro, ma ti protegge dai rialzi estremi.
Come richiedere il mutuo, passo per passo
Prima di tutto: la rata non deve superare il 30-35% del tuo stipendio netto. Se guadagni 1.800€/mese, la rata massima è ~600€. Con un tasso al 3% su 25 anni, 600€/mese corrispondono a circa 140.000€ di mutuo. Aggiungi il tuo anticipo e hai il budget massimo per la casa.
Non andare dalla prima banca che trovi. Usa i comparatori online (MutuiOnline, Facile.it, MutuiSupermarket) per confrontare TAEG, costi di istruttoria e perizia. La differenza tra un tasso del 2,8% e del 3,2% su 150.000€ in 25 anni è circa 12.000€ in più di interessi.
Ti serviranno: documento d'identità e codice fiscale, ultime 2-3 buste paga, ultima dichiarazione dei redditi (730 o CU), estratto conto degli ultimi 3-6 mesi, compromesso o proposta d'acquisto. Se chiedi la garanzia Consap: anche l'ISEE in corso di validità.
Vai in banca (o fai domanda online) con tutti i documenti. Se chiedi la garanzia Consap, compila il modulo di accesso al Fondo (lo trovi in banca o sul sito Consap). La banca avvia l'istruttoria: verifica reddito, controlla la centrale rischi, e manda un perito a valutare l'immobile.
La banca decide se concedere il mutuo. Con Consap, la banca invia la pratica e Consap ha 20 giorni per rispondere. In totale, dall'invio della domanda alla delibera passano 2-4 settimane.
Se il mutuo è approvato, si va dal notaio per il rogito. Il mutuo viene erogato contestualmente all'atto di compravendita. Da quel momento parti con le rate. Ricordati di spostare la residenza entro 18 mesi per mantenere le agevolazioni prima casa.
Esempio pratico: Marco, 29 anni, primo mutuo
Marco lavora come impiegato a Torino, guadagna 1.700€ netti al mese. Ha trovato un bilocale da 150.000€ e ha 15.000€ di risparmi. Ha meno di 36 anni e ISEE di 22.000€.
Errori comuni da evitare
Due mutui con la stessa rata possono costarti cifre molto diverse. Il TAEG include tutti i costi (istruttoria, perizia, assicurazioni). Confronta sempre il TAEG, non il TAN. La differenza può valere migliaia di euro in 25-30 anni.
Il prezzo della casa è solo l'inizio. Notaio, imposte, agenzia, perizia, istruttoria: metti in conto un 8-12% in più del prezzo. Se la casa costa 150.000€, servono almeno 12.000-18.000€ per le spese accessorie. Se non li hai, il mutuo al 100% non basta.
La prima banca che ti propone il mutuo quasi mai è la migliore. Confronta almeno 3-4 offerte. Anche 0,3% di differenza sul tasso, su 150.000€ in 25 anni, fa ~8.000€ di interessi in più. Usa un comparatore online e poi negozia in filiale.