Come funziona, requisiti, garanzia Consap under 36, tasso fisso vs variabile, quanto puoi chiedere e gli errori da evitare.
Un mutuo è un prestito a lungo termine che la banca ti dà per comprare casa. Restituisci i soldi un po' alla volta, ogni mese, per 15-30 anni. Ogni rata è composta da capitale (debito) e interessi (costo del prestito).
La banca mette un'ipoteca sulla casa: se non paghi, può prenderla e venderla. Il mutuo “prima casa” ha vantaggi fiscali: imposta di registro al 2%, detrazione interessi al 19%, accesso alla garanzia Consap.
LTV (Loan to Value) — rapporto tra importo mutuo e valore casa. Casa da 200.000€, mutuo 160.000€ = LTV 80%. Più è alto, più rischio per la banca.
TAN — Tasso Annuo Nominale, il tasso “puro” del mutuo.
TAEG — Tasso Annuo Effettivo Globale. Include TAN + tutti i costi. Il numero vero da confrontare.
Spread — il margine che la banca aggiunge al tasso di riferimento. È il guadagno della banca.
Consap — Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici. Gestisce il Fondo di Garanzia Prima Casa.
Surroga — trasferimento del mutuo a un'altra banca per condizioni migliori. Gratuita per legge.
Reddito stabile: la rata non deve superare il 30-35% del reddito netto. Con 2.000€/mese netti, rata massima 600-700€.
Contratto: tempo indeterminato è l'ideale. Il determinato è più difficile ma non impossibile (Consap aiuta).
Anticipo: la banca finanzia massimo l'80% (LTV 80%). Devi avere almeno il 20%. Con Consap under 36, puoi arrivare al 100%.
Età: alla scadenza del mutuo non devi superare i 75-80 anni (regola interna delle banche).
Il Fondo di Garanzia Prima Casa è la cosa più importante per i giovani. Lo Stato garantisce fino all'80% del mutuo, rendendo possibile ottenere un finanziamento al 100% senza anticipo. Le banche accettano chi altrimenti rifiuterebbero.
Chi ne ha diritto: under 36, giovani coppie, famiglie numerose, inquilini di case popolari. ISEE non superiore a 40.000€. L'immobile non deve essere di lusso (no A/1, A/8, A/9).
Come funziona: la domanda si fa tramite la banca stessa. La banca invia la pratica a Consap, che risponde entro 20 giorni. Se approvata, la garanzia è automatica.
Tasso fisso (~2,8-3,1% nel 2026): la rata resta uguale per tutta la durata. Sai esattamente quanto paghi. È la scelta della maggioranza.
Tasso variabile (~2,3-2,8%): parte più basso ma sale (o scende) con l'Euribor. Può convenire se prevedi di estinguere in meno di 10 anni.
Vai in banca (o da un broker) e chiedi la pre-delibera. Sapere quanto ti prestano prima di firmare il compromesso.
Con clausola sospensiva “subordinato al mutuo”. Guida acquisto casa
La banca avvia l'istruttoria: verifica redditi, manda il perito a valutare l'immobile. Con Consap, invia anche la pratica al Fondo.
La banca delibera, il notaio prepara l'atto di mutuo e l'atto di compravendita. Si firmano insieme. I fondi vengono erogati al venditore.
Marco ha 29 anni, dipendente a tempo indeterminato con RAL 28.000€ (netto ~1.900€/mese). ISEE 22.000€. Vuole comprare un appartamento a Bologna da 220.000€.
Senza Consap, Marco dovrebbe avere 44.000€ + spese (~55.000€ totali). Con Consap, parte da zero ma la rata è alta. Potrebbe cercare una casa a 180.000€ per avere una rata di ~730€ (38% del reddito, più sostenibile).