Come Comprare Casa nel 2026: Mutuo, Bonus Prima Casa e Costi
Dal compromesso al rogito, bonus prima casa, imposte, costi nascosti e tutto quello che devi sapere sul mutuo.
15 min di lettura
In questa guida imparerai:
Come funziona l'acquisto: dalla visita al rogito, passo per passo
Bonus prima casa: imposta al 2% invece del 9%
Tutti i costi (notaio, agenzia, perizia, imposte, assicurazioni)
Il mutuo: tasso fisso vs variabile, la regola del 30%
Un esempio reale: Matteo, 63.300€ da avere in tasca per una casa da 250.000€
Indice
Le basi
Le parole che devi conoscere
Compromesso (o preliminare) — il contratto con cui ti impegni ad acquistare. Se ti tiri indietro, perdi la caparra. Se si tira indietro il venditore, ti deve il doppio.
Caparra confirmatoria — la somma versata al compromesso (tipicamente 5-10% del prezzo). È diversa dall'“acconto”: ha conseguenze legali precise.
Rogito — l'atto notarile definitivo. La casa passa di proprietà. Avviene dal notaio, in presenza di entrambe le parti.
Agevolazioni prima casa — le imposte ridotte se è la tua prima casa e rispetti i requisiti.
Rendita catastale — il valore fiscale dell'immobile usato per calcolare le imposte. Di solito molto inferiore al prezzo di mercato.
Pre-delibera — la risposta preliminare della banca che conferma la disponibilità a finanziarti. Non è ancora il contratto definitivo.
Procedura
Come funziona, dall'inizio alla fine
Passo 1: Trova la casa e tratta il prezzo
Visita più immobili, confronta i prezzi di mercato della zona, tratta. Non avere fretta: una casa comprata male è difficile da correggere.
Passo 2: Chiedi la pre-delibera alla banca
Prima di firmare qualsiasi cosa, vai in banca e chiedi la pre-delibera. Sapere quanto la banca è disposta a prestarti ti evita brutte sorprese.
Passo 3: Verifica l'immobile
Controlla visura catastale, visura ipotecaria (niente vincoli), conformità urbanistica (niente abusi edilizi) e APE (attestato di prestazione energetica).
Passo 4: Firma il compromesso
Con compromesso e caparra confirmatoria ci si vincola all'acquisto. Aggiungi sempre la clausola sospensiva “subordinato al mutuo”.
Passo 5: Firma il mutuo e il rogito
Dal notaio si firma prima l'atto di mutuo, poi il rogito. Il notaio verifica tutto, trascrive l'atto e incassa le imposte.
Non firmare il compromesso prima della pre-delibera. Se la banca rifiuta il mutuo e nel compromesso non c'è la clausola sospensiva, perdi la caparra. Aspetta sempre la pre-delibera prima di impegnarti.
Agevolazioni
Bonus prima casa
Con le agevolazioni, l'imposta di registro è del 2% sul valore catastale (non sul prezzo di vendita). Senza agevolazioni è il 9%. Se compri dal costruttore: IVA 4% (contro 10%). Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50€ ciascuna.
Condizioni: l'immobile nel Comune dove hai la residenza (o lavori), non essere proprietario esclusivo di un'altra casa nello stesso Comune, non aver già usato le agevolazioni per un altro immobile che possiedi.
Dopo il rogito hai 18 mesi per trasferire la residenza nel Comune.
Esempio di risparmio: su una casa da 200.000€ con valore catastale di 80.000€ — con agevolazioni paghi 1.600€ (2%). Senza: 7.200€ (9%). Risparmio: 5.600€.
I numeri
Tutti i costi da mettere in conto
Imposta di registro (o IVA): 2% (prima casa da privato) o 4% (da costruttore). Senza agevolazioni: 9% o 10%.
Notaio: 1.500–4.000€. Se c'è anche il mutuo, il notaio fa due atti e il costo aumenta.
Agenzia immobiliare: tipicamente 2-3% del prezzo. Su 200.000€ sono 4.000-6.000€.
Perizia bancaria: 200-500€, obbligatoria per il mutuo.
Assicurazioni mutuo: incendio e scoppio (obbligatoria) + vita (facoltativa). 200-600€/anno.
La regola del 10%: prevedi di avere il 20% del prezzo (anticipo) più un 10% aggiuntivo per le spese accessorie. Su 200.000€: 40.000 + 20.000 = 60.000€ da avere in tasca.
Il mutuo
Il mutuo: quello che devi sapere
La banca finanzia massimo l'80% del valore stimato dal perito (che può essere inferiore al prezzo). Devi avere almeno il 20% come anticipo.
Il tasso fisso è quasi sempre la scelta migliore per la prima casa: la rata resta uguale per tutta la durata. Il tasso variabile può convenire solo se prevedi di estinguere in meno di 10 anni.
La rata non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile: questa è la soglia che le banche usano.
Confronta più banche. Chiedi preventivi a 3-4 istituti e usa un comparatore online. La differenza di tasso può valere decine di migliaia di euro sull'intera durata.
Caso reale
L'esempio di Matteo
Matteo ha 34 anni, stipendio netto 2.000€/mese. Trova un appartamento a Roma da 250.000€. È la prima casa.
Costi da sostenereAnticipo (20%): 50.000€ Imposta registro (2% su ~90.000€): 1.800€ Notaio (compravendita + mutuo): ~3.500€ Agenzia (3%): 7.500€ Perizia + spese istruttoria: ~500€
RisultatoMutuo: 200.000€ in 25 anni Rata mensile (~3% fisso): ~950€ Rata/reddito: 47% (alto!) Totale da avere: ~63.300€
La rata di Matteo è sopra il 30% del reddito: la banca potrebbe richiedere un garante o rifiutare. Alternativa: allungare a 30 anni (~830€/mese) o cercare una casa meno costosa.
Attenzione
Gli errori più comuni
Firmare il compromesso senza pre-delibera. Se la banca rifiuta il mutuo e non c'è la clausola sospensiva, perdi la caparra.
Non verificare la situazione urbanistica. Abusi edilizi possono rendere l'immobile impossibile da vendere in futuro. Fai controllare da un tecnico prima del compromesso.
Dimenticare di trasferire la residenza. Hai 18 mesi. Se te ne dimentichi, l'Agenzia delle Entrate ti recupera la differenza d'imposta con sanzioni e interessi.
Sottovalutare i costi accessori. Notaio, agenzia, perizia e imposte si aggiungono al prezzo. Prevedi sempre il 10% extra.
FAQ
Domande frequenti
Dipende. Se l’hai ereditato o ricevuto in donazione, puoi usare le agevolazioni. Se l’hai comprato senza agevolazioni prima casa, puoi usarle. Se le hai già usate e non hai ancora venduto, non puoi — a meno che tu non venda entro un anno dal rogito del nuovo acquisto.
18 mesi dal rogito. Se non lo fai, perdi tutte le agevolazioni e ricevi un avviso dall’Agenzia delle Entrate con la differenza d’imposta, sanzioni (30%) e interessi.
L’acquirente, che è anche chi lo paga. Se compri tramite agenzia, ti proporranno il loro notaio — non sei obbligato ad accettarlo.
Ti deve restituire il doppio della caparra confirmatoria. Se hai versato 20.000€, il venditore deve restituirti 40.000€.
No, i costi notarili per la compravendita non sono detraibili. Però la parte dell’atto di mutuo può rientrare tra gli oneri detraibili.
La banca finanzia massimo l’80%. Devi avere almeno il 20% del prezzo + i costi accessori (notaio, imposte, agenzia). Su 200.000€ servono almeno 50-55.000€.
Il tasso fisso è quasi sempre la scelta migliore per chi compra la prima casa: la rata resta uguale per tutta la durata.